✦ 2026년 지금 주거 시장은 어떻게 돌아가고 있나
월세 전세 매매 중 뭐가 나은지 판단하려면 지금 시장이 어떤 상황인지 먼저 알아야 한다. 2026년 현재 주거 시장은 세 가지가 동시에 오르는 구조다. 매매가, 전세가, 월세가 전부 올랐다.
서울 아파트 평균 전세가는 6억 원을 넘겼다. 서울 월세 신규 계약 평균은 130만 원대로 1년 만에 16% 넘게 올랐다. 그리고 서울 전월세 거래에서 월세 비중이 60%를 넘어선 채로 고착되고 있다. 전세가 점점 줄어들고 월세로 전환되는 흐름이 수치로 확인되고 있다는 얘기다.
서울 월세 신규 계약 평균: 약 130만 9천원 (전년 대비 16.3% 상승)
서울 월세 거래 비중: 60%대 고착 (2025년 2월 이후 9개월 연속)
2026년 서울 전세 상승률 전망: 약 4.7% (집값 상승률 웃돌 것으로 예상)
2026년 서울 아파트 입주 물량: 약 9,600가구 (전년 3만 7,000가구 대비 74% 감소)
→ 공급이 급감하면서 전세·월세 모두 오르는 구조
→ 전세 매물 자체가 줄어들고 있어 전세 구하기도 어려워지는 중
입주 물량 얘기를 잠깐 더 하면, 2026년 서울 아파트 신규 입주 물량이 전년 대비 74% 가까이 줄었다. 새 아파트가 들어오지 않으니 전세로 나올 매물도 없다. 전세가 귀해지니 올라가고, 전세 구하기 어려우니 월세로 밀리고. 이 흐름이 2026년 주거 시장을 이해하는 핵심이다. 이런 상황에서 뭐가 유리한지 따져봤다.
✦ 월세 전세 매매 - 각각 언제 선택하면 맞는지
나는 전세로 살다가 계약 만료되면서 처음으로 세 가지를 진지하게 비교해봤다. 그때 계산해 보면서 "아, 이게 이렇게 돌아가는구나"를 체감했다. 결론부터 말하면 정답은 없다. 상황마다 다르다. 근데 판단 기준은 있다.
- 목돈(전세금)이 없거나 목돈을 투자에 활용 중인 경우
- 2~3년 내 이사 계획 있거나 직장 이동 가능성 높은 경우
- 월세 세액공제(최대 17%) 받을 수 있는 경우 (총급여 8,000만원 이하 무주택자)
- 전세 사기 리스크를 피하고 싶은 경우
전세가 맞는 경우:
- 목돈이 있고 그 돈을 부동산 이외 투자로 굴리기 어려운 경우
- 3~5년 이상 한 곳에 거주할 계획인 경우
- 같은 조건에서 월세보다 총 주거비가 낮은 경우
※ 단, 전세보증보험 가입 가능한 물건인지 반드시 확인
매매가 맞는 경우:
- DSR 40% 이내에서 대출이 나오고 원리금 부담을 감당할 수 있는 경우
- 5년 이상 장기 거주 계획이 확실한 경우
- 청약 당첨 가능성이 낮아 시장 매물로 직접 사는 게 현실적인 경우
- 지금 안 사면 집값 상승으로 나중에 더 힘들어질 가능성이 높은 지역인 경우
월세 vs 전세 비교할 때 많이 쓰는 공식이 있다. '전환율' 계산이다. 전세 3억짜리 집을 월세로 전환할 때 보증금 5,000만 원에 월세 70만 원이라고 치면, 차액 2억 5,000만 원에 대해 연간 840만 원(월 70만 원 ×12)을 내는 셈이다. 2억 5,000만 원 기준 수익률로 환산하면 연 3.36%. 이 전환율보다 내가 그 돈을 굴려서 더 높은 수익을 낼 수 있다면 전세보다 월세가 유리하다. 반대로 굴릴 방법이 마땅치 않다면 전세가 낫다.
전세 매물 자체가 줄어들고 있어 원하는 조건 찾기 어려워짐
전세가 상승률이 집값 상승률을 웃도는 상황 → 재계약 시 보증금 인상 부담
신축 빌라·오피스텔 전세 사기 여전히 발생 중
→ 전세보증보험 가입 가능 여부 계약 전 반드시 확인
→ 계약 전 등기부등본 + 안심전세 앱 조회 필수 (이전 편 참고)
✦ 지금 당장 집 못 사는 30대, 현실적인 전략
솔직히 말하면 30대 직장인 대부분이 지금 당장 서울에서 집 사기 쉽지 않다. 스트레스 DSR에 막히고, 대출 한도도 줄고, 집값은 오르고. 그렇다고 월세로 계속 나가는 돈이 아깝고. 이 사이에서 뭘 해야 하는지 나도 오래 고민했다.
내가 내린 결론은 이거다. 당장 매매가 어렵다면 전세를 유지하면서 내 집 마련 자금을 쌓는 시간을 버는 게 맞다. 전세 기간 동안 매달 여유분을 투자 계좌에 넣고, 청약도 계속 넣고, DSR 여력을 높이기 위해 기존 대출을 줄이는 것. 이게 지금 30대가 할 수 있는 가장 현실적인 전략이라고 생각한다.
정책금융 상품도 놓치면 안 된다. 디딤돌대출은 부부합산 연소득 6,000만원 이하 무주택자가 대상이고, 시중 금리 대비 절반 수준인 연 2~3%대 금리로 최대 2억 5,000만 원까지 빌릴 수 있다. 보금자리론은 연소득 7,000만 원 이하, 주택가격 6억 원 이하 기준으로 최대 3억 6,000만 원까지다. 스트레스 DSR도 완화 적용되는 경우가 있어서 시중 주담대보다 한도가 더 나올 수 있다. 소득 기준이 된다면 이걸 먼저 알아보는 게 순서다.
✅월세라면: 전환율 계산 → 내 투자 수익률과 비교 / 월세 세액공제 챙기기
✅전세라면: 전세보증보험 가입 가능 여부 먼저 확인 / 등기부등본 확인
✅매매 고려 중이라면: DSR 계산기로 내 한도 먼저 파악
✅디딤돌대출·보금자리론 소득 기준 해당하면 시중 주담대보다 먼저 알아볼 것
✅청약통장 매달 25만원 납입 유지 — 기회 왔을 때 낼 수 있어야 함
✅전세 계약 만료 전 최소 6개월 전부터 시장 조사 시작 (매물 급감으로 여유 없음)
✅지방 이직 또는 단기 거주 계획이라면 무리한 매수보다 월세·전세 유지가 낫다
월세가 무조건 손해라는 말도 틀렸고, 집은 무조건 사야 한다는 말도 틀렸다. 지금 내가 어디서 어떤 상황에 있느냐가 먼저다. 2026년 서울 전세 상승률이 집값 상승률을 웃돌 것이라는 전망이 나오는 상황에서, 전세도 마냥 안전한 선택은 아니다. 중요한 건 내 소득, 저축 여력, 거주 기간, 대출 한도를 먼저 파악하는 것. 그 숫자를 모르고 월세냐 전세냐 매매냐를 고민하면 정답이 나올 수 없다.
집 사고 싶은 마음이 없는 건 아닌데, 지금 내 DSR 한도로는 내가 살고 싶은 곳의 집이 안 나온다.
그래서 지금은 자금을 키우는 시간이라고 생각하기로 했다.
월세냐 전세냐 매매냐 고민이라면, 오늘 당장 내 DSR 한도부터 계산해봐라.
숫자가 나오면 선택지가 보인다.