전월세 계약할 때 알아야 할 것들 - 서명하기 전에 꼭 읽어봐

처음 혼자 계약서에 사인할 때 솔직히 아무것도 몰랐다. 공인중개사가 설명해주는 걸 그냥 끄덕끄덕하면서 서명했다. 나중에 알고 보니 등기부등본도 안 봤고, 전입신고 타이밍도 몰랐고, 전세보증보험이라는 것도 그때 처음 들었다. 이 글은 그때 내가 몰랐던 것들, 지금 전월세 구한다면 반드시 알아야 할 것들을 정리한 기록이다.

✦ 계약서 쓰기 전에 등기부등본부터 봐야 한다

전월세 계약에서 가장 먼저 해야 할 건 등기부등본 확인이다. 집을 보고 마음에 든다고 바로 계약서 쓰는 사람들이 많은데, 그게 제일 위험하다. 등기부등본에는 집에 설정된 근저당, 가압류, 경매 개시 여부 등이 다 나와 있다.

핵심은 근저당 설정액 + 내 보증금 합산이 집값의 70~80%를 넘으면 위험하다는 거다. 집이 경매로 넘어갔을 때 근저당권자가 먼저 가져가고 남은 게 있어야 내 보증금이 돌아오는 구조이기 때문이다. 근저당이 많을수록 내 보증금은 위험해진다.

📋 계약 전 등기부등본 체크리스트 갑구 (소유권): 계약 상대방과 등기상 소유자 이름이 일치하는지 확인
을구 (권리 제한): 근저당·가압류·경매개시결정 여부 확인
근저당 설정액 확인: 설정액 + 내 보증금 ÷ 집값이 70% 이하여야 안전
⚠️ 계약 당일 다시 한번 발급 — 계약 직전 근저당 추가 설정하는 사기 수법 있음
→ 정부24 또는 인터넷등기소에서 무료 또는 700원으로 발급 가능

대리인이 계약하는 경우도 주의해야 한다. 집주인이 직접 안 나오고 가족이나 지인이 위임장 들고 나오는 경우가 있는데, 전세사기 상당수가 이 방식으로 일어났다. 대리 계약 시에는 인감증명서(본인 발급) + 위임장(인감 날인)을 반드시 요구해야 하고, 가능하면 집주인과 직접 통화나 화상통화로 확인하는 게 안전하다.

'안심전세 앱'도 활용해 봐라. 국토부에서 만든 앱으로 집주인의 세금 체납 여부, 보증사고 이력, 전세 위험도를 한눈에 볼 수 있다. 계약 전에 무료로 조회할 수 있다.

✦ 전입신고·확정일자·전세보증보험 - 이 셋은 묶음이다

계약서에 사인하고 나면 해야 할 일이 있다. 전입신고, 확정일자, 전세보증보험 가입. 이 세 가지가 내 보증금을 지켜주는 안전망이다. 하나라도 빠지면 법적 보호를 온전히 못 받는다.

💡 전입신고·확정일자·전세보증보험 핵심 정리 전입신고:
- 이사한 날부터 14일 이내에 해야 함 (정부24 또는 주민센터)
- 대항력 발생 → 집주인이 바뀌어도 계약 만료까지 거주 권리 보장
- 전입신고 다음 날 0시부터 대항력이 생김 (당일 아님 주의)

확정일자:
- 전입신고와 함께 받아야 함 (주민센터 또는 법원·등기소)
- 우선변제권 발생 → 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금 회수 가능
- 전입신고만 하면 대항력만 생기고, 확정일자까지 받아야 우선변제권 생김

전세보증보험 (가장 중요):
- HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사), SGI(서울보증보험) 3곳 중 선택
- 집주인이 보증금 안 돌려줘도 보증기관이 대신 지급 후 구상권 행사
- 계약 기간 절반 지나기 전에 가입해야 심사 가능 → 이사 직후 바로 신청할 것

전입신고 타이밍 함정이 있다. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생긴다. 계약 당일 저녁에 잔금 치르고 이사하는 경우, 그날 밤 집주인이 근저당을 추가로 설정하면 내 대항력보다 근저당이 우선순위가 될 수 있다. 계약서에 "임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 때까지 권리변동을 일으키지 않는다"는 특약을 넣는 게 안전하다.

⚠️ 전세보증보험 가입 거절 사유 — 이런 집은 피해야 한다
선순위 근저당 + 보증금 합산이 집값 초과
건축물대장상 근린생활시설(근생)로 분류된 건물 — 주택으로 불인정
임대인의 세금 체납·보증사고 이력 있음
→ 보증보험 가입이 안 되는 집이면 사실상 안전장치가 없는 것과 같다

✦ 전월세신고제·월세 세액공제 - 2025년부터 달라진 것들

2025년 6월 1일부터 전월세 계약 신고제가 의무화됐다. 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 한다. 임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있고, 신고하지 않으면 과태료가 부과된다. 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고 가능하다.

월세 살고 있다면 월세 세액공제도 꼭 챙겨야 한다. 총 급여 8,000만 원 이하 무주택자라면 월세의 최대 17%를 세액공제받을 수 있다. 연간 1,000만 원까지 인정되니, 월세 100만 원씩 낸다면 연간 204만 원까지 공제 가능하다.

✅계약 전: 등기부등본 확인 (근저당·가압류·소유자 일치 여부)

✅계약 전: 안심전세 앱으로 집주인 이력·세금 체납 조회

✅계약 당일: 잔금 치르기 전 등기부등본 재발급 확인

✅계약서: 권리변동 금지 특약 삽입 여부 확인

✅이사 당일: 전입신고 + 확정일자 즉시 신청

✅이사 후 즉시: 전세보증보험 가입 신청 (계약 기간 절반 전에)

✅계약일로부터 30일 이내: 전월세 계약 신고 (의무)

✅연말정산: 월세 세액공제 챙기기 (계약서·이체 내역 보관)

전세사기가 사회적으로 크게 이슈가 된 이후로 제도적 안전장치는 많이 생겼다. 하지만 아는 사람만 쓸 수 있는 게 안전장치다. 전입신고·확정일자·전세보증보험, 이 세 가지 모르고 계약하면 아무리 좋은 제도가 있어도 내 보증금은 위험하다. 계약서 사인하기 전에 이 글 다시 한번 읽어봐라.

처음 혼자 계약할 때 아무것도 몰랐던 나처럼 하면 안 된다.
보증금은 몇 천만 원에서 수억 원이다. 잃으면 돌이키기 어렵다.

등기부등본 → 전입신고 → 확정일자 → 전세보증보험 → 계약 신고
이 순서만 지켜도 대부분의 전세사기 리스크를 막을 수 있다.
오늘 계약 앞두고 있다면 안심전세 앱부터 깔아라.

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