✦ LTV·DTI·DSR - 이 세 개가 대출 한도를 결정한다
주담대를 받으려면 세 개의 관문을 통과해야 한다. LTV, DTI, DSR. 이게 순서대로 적용되는데, 셋 다 통과해야 대출이 나온다. 하나라도 걸리면 한도가 줄거나 아예 막힌다.
LTV는 집값 대비 대출 비율이다. 5억짜리 집에 LTV 70%라면 최대 3억 5,000만 원까지 빌릴 수 있다. DTI는 내 연소득 대비 주담대 원리금 비율이다. DSR은 여기서 더 강화된 버전으로, 주담대뿐 아니라 신용대출·카드론·자동차 할부까지 내가 가진 모든 대출 원리금을 합산해서 소득 대비 비율을 따진다. 2026년 현재 은행권 DSR 한도는 40%, 비은행권은 50%다.
- 집값 대비 대출 가능 한도
- 무주택자 수도권 기준 일반적으로 최대 70% 수준
- 실거래가·KB시세·감정가 중 가장 낮은 값 기준으로 산정
DTI (총부채상환비율):
- 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타 대출 이자 비율
- 수도권 기준 통상 40~50% 수준
DSR (총부채원리금상환비율):
- 연소득 대비 모든 대출 원리금 합산 비율
- 은행권 40%, 비은행권 50% 한도
- 2026년 현재 사실상 대출 한도를 결정하는 핵심 지표
※ 디딤돌대출·보금자리론 등 정책금융 상품은 DSR 예외 또는 완화 적용 — 무주택자라면 먼저 확인
자동차 할부나 신용대출이 있으면 주담대 한도가 깎인다는 게 체감이 안 올 수 있다. 구체적인 예시를 들면 이렇다. 연소득 5,000만 원, DSR 40% 기준이면 연간 갚을 수 있는 원리금 한도는 2,000만 원. 여기서 자동차 할부로 월 40만 원(연 480만 원)을 내고 있다면 주담대에 쓸 수 있는 여력은 연 1,520만 원으로 줄어들고, 금리 4.5%, 30년 만기 기준으로 대출 가능액이 수천만 원 단위로 줄어든다. 차 한 대가 내 집 살 돈을 갉아먹고 있는 셈이다.
✦ 스트레스 DSR - 2026년 가장 큰 변수다
DSR을 이해했다 싶으면 스트레스 DSR이 나온다. 이름부터 스트레스다. 듣기만 해도 피곤하다. 근데 이게 2026년 주담대 한도를 이해하는 데 핵심이다.
스트레스 DSR은 실제 대출 금리에 '미래에 금리가 더 오를 수 있다'는 가정을 반영해서 더 높은 금리로 한도를 계산하는 방식이다. 실제로 그 금리로 이자를 내는 건 아니고, 한도 산정할 때만 적용된다. 2025년 7월부터 3단계가 시행됐고, 수도권·규제지역 변동금리 주담대에는 스트레스 금리 최소 1.5%에서 최대 3.0%까지 가산된다. 실제 금리가 4%여도 심사할 때는 5.5~7%로 계산하는 거다.
스트레스 DSR 2단계 시행 후: 약 3억 6,400만 원
스트레스 DSR 3단계 현재 (수도권): 약 3억 5,200만 원
→ 규제 전과 비교하면 약 6,700만 원 한도 감소
→ 연소득 1억 원이라면 감소 폭 더 커져 1억 원 이상 줄어드는 것으로 분석됨
고정금리 선택 시: 스트레스 금리 가산 폭이 낮아 같은 조건에서 변동금리보다 한도 유리
고정금리가 변동금리보다 이자가 조금 높아 보여도, 스트레스 DSR 적용 폭이 낮아서 실제 대출 한도는 더 많이 나오는 경우가 있다. 무조건 낮은 금리를 찾기보다 고정금리와 변동금리 중 내 한도에 유리한 게 어느 쪽인지 직접 계산해보는 게 먼저다. 부동산계산기.com이나 토스 DSR 계산기에서 내 상황 넣어보면 바로 나온다.
신용대출·카드론·마이너스 통장: 잔액 전부 DSR에 포함
자동차 할부: 월 40만 원만 있어도 한도 수천만 원 깎임
프리랜서·사업소득: 근로소득 100% 인정과 달리 소득 인정률 낮아 체감 한도 크게 줄 수 있음
다주택자: 2026년 4월 17일부터 수도권·규제지역 주담대 만기 연장 제한 추가
✦ 한도 올리는 현실적인 방법들 - 그리고 금리 얘기
대출 한도가 생각보다 적게 나온다는 걸 알면 당황한다. 그때부터 할 수 있는 게 뭔지 찾게 된다. 내가 찾아보고 실제로 효과가 있는 것들을 정리했다.
첫 번째는 기존 대출 정리다. 주담대 받기 전에 신용대출, 카드론, 자동차 할부를 최대한 상환하면 DSR 여유가 생긴다. 마이너스 통장도 쓰지 않더라도 한도만큼 부채로 잡히는 경우가 있어서 필요 없는 마통은 해지하거나 한도를 줄여두는 게 낫다.
두 번째는 정책금융 상품 확인이다. 디딤돌대출·보금자리론은 DSR 규제 예외 또는 완화 적용 대상이다. 2026년 4월 기준 시중은행 고정금리 상단이 7%를 넘어선 상황에서 디딤돌대출 금리는 연 2~3%대로 격차가 크다. 소득 기준을 충족한다면 시중 대출보다 정책금융을 먼저 알아보는 게 맞다.
✅대출 전 DSR 계산기로 내 한도 미리 파악 (부동산계산기.com, 토스 계산기)
✅신용대출·카드론·자동차 할부 최대한 정리 후 주담대 신청
✅안 쓰는 마이너스 통장 해지 또는 한도 축소
✅고정금리 vs 변동금리 — 스트레스 DSR 포함해서 한도 직접 비교
✅디딤돌대출·보금자리론 자격 여부 먼저 확인 (금리 차이 매우 큼)
✅은행 2~3곳 이상 금리 비교 후 최종 결정 — 같은 조건도 은행마다 다름
✅프리랜서·자영업자라면 소득 증빙 방식 미리 확인 — 인정 소득이 줄어 한도 다를 수 있음
2026년 4월 현재 시중은행 주담대 고정금리 상단은 7%를 넘겼다. 1억을 빌리면 이자만 연 700만 원, 월 58만 원이다. 3억이면 월 175만 원이 이자다. 대출 금리 1%p 차이가 매달 수십만 원 차이가 된다. 집 보러 다니기 전에 내 DSR 한도를 먼저 아는 것. 그게 순서다. 내 한도도 모르고 집 계약부터 하면 나중에 대출 부족으로 낭패 보는 일이 생긴다.
모르고 받으면 금리 차이, 한도 차이로 수백~수천만 원 손해가 난다.
LTV → DTI → DSR → 스트레스 DSR 순서로 이해하고, 내 한도 먼저 계산해봐라.
집 보러 다니기 전에 DSR 계산기부터 켜봐라. 현실이 보인다.